APERTURA DI CANCELLO
Un condomino con alloggio al piano terra intende aprire a suo spese un cancello nel giardino di sua proprietà per consentire l’accesso alla sua automobile e parcheggiare all’interno. A sostegno della sua tesi ha esibito alcune sentenze di Cassazione fra le quali cito Cass. Civ. 27/10/2003 n. 16097 26/03/2002 n. 4314 18/02/1998 n. 1708 29/04/1994 n. 4155. Vorrei il conforto di un Vs. parere di cui resto in attesa. L’apertura del cancello succitato può essere effettuato solo qualora non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico dell’edificio; in altri termini quest’opera non deve comportare nessuna sostanziale modifica dell’entità materiale del bene, nè mutamento di destinazione e tantomeno non dovrà limitare la possibilità di realizzazione di simili cancelli da parte degli altri condomini che eventualmente abbiano la stessa possibilità. Tale fattispecie, infatti, se il regolamento di condominio non prevede divieti in tal senso o non subordina l’iniziativa del singolo all’autorizzazione assembleare, si configura come uso della cosa comune, disciplinato ai sensi dell’art. 1102 c.c., se-condo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER GLI ABBAINI
In un condominio da me amministrato sono presenti gli abbaini. È la prima volta che mi capitano. Come regolarmi per ripartire le spese in caso di lavori di manutenzione? Per rispondere al quesito posto, sarebbe necessario comprendere la natura di detti abbaini e se un eventuale regolamento li citi. In linea generale, le spese necessarie per la riparazione e la ricostruzione dei fianchi esterni e delle coperture degli abbaini sono normalmente ripartite fra tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote di proprietà, così come desunte dalla tabella millesimale di proprietà. Può aversi, tuttavia, l’ipotesi che l’abbaino anziché costituire una parte comune dell’edificio condominiale serva soltanto gli appartamenti dell’ultimo piano, o alle soffitte, per dare a questi locali aria e luce. La soluzione è, in tal caso, diversa, con la conseguenza che, ai sensi dell’art. 1123 u.c. le spese di ricostruzione e riparazione dell’abbaino fanno carico ai soli condòmini che ne traggono utilità e, quindi, ai titolari delle proprietà esclusive cui l’abbaino stesso serva.
RIPARTIZIONE SPESE AREA BOX
Nell’area box del condominio si trova la centrale ascensore e i singoli contatori elettrici, nonché l’autoclave. Come devo ripartire la spesa per la sostituzione della serranda basculante che consente l’accesso carrabile ai box? Dovendosi ritenere che un eventuale regolamento condominiale esistente non offra un criterio preciso di ripartizione della spesa in questione, deve premettersi che la serranda basculante nello specifico è un bene destinato esclusivamente a consentire un agevole transito carrabile o pedonale, in entrata o in uscita dalla predetta autorimessa, e, quindi, un più agevole deflusso in caso di pericolo rispetto alla comune saracinesca avvolgibile. Con riferimento poi alla presenza di altri beni condominiali o esclusivi all’interno della zona box, occorre sottolineare che nei casi dubbi, al fine di identificare con ragionevole certezza il criterio di spesa, deve prevalere la destinazione principale del bene, mentre gli utilizzi secondari devono considerarsi recessivi. Nel caso in esame la destinazione principale della serranda basculante è quella di consentire l’accesso carrabile e, secondariamente, pedonale alla zona box, destinata in via preponderante e principale, al transito e alla manovra delle vetture dei proprietari di box, mentre deve considerarsi funzione puramente secondaria ed aggiuntiva della principale, l’accessibilità dell’autoclave, della centrale ascensore e dei contatori singoli A tal proposito, il criterio di ripartizione della spesa per la sostituzione della serranda, sia essa avvolgibile o basculante come nel quesito posto, deve quindi senz’altro rinvenirsi nella tabella di spesa dei box.
CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE
La contabilizzazione del calore è obbligatoria anche nel condominio o supercondominio non residenziale?
In termini generali, secondo la classificazione ATECO, si qualificano come edifici residenziali le case monofamiliari e plurifamiliari, inclusi gli edifici multipiano; diversamente, si qualificano come non residenziali i seguenti edifici: fabbricati ad uso industriale, ospedali, scuole, fabbricati per uffici, alberghi, negozi, centri commerciali, ristoranti, aeroporti, impianti sportivi al coperto, parcheggi coperti, inclusi i parcheggi sotterranei, magazzini, edifici religiosi. Laddove sussista una tabella di ripartizione delle spese del servizio riscaldamento o dell’acqua calda sanitaria automaticamente si è soggetti alla contabilizzazione e termoregolazione come previsto dall’art. 9, comma 5, del D.Lgs. n. 102/2014. È obbligatorio, infatti, procedere con l’installazione di sistemi di contabilizzazione-termorego-lazione del calore negli edifici condominiali con riscaldamento centralizzato, nel termine ormai trascorso del 30 giugno 2017. Il mancato assolvimento dell’obbligo di installazione dei contabilizzatori di calore è punito dalla legge con sanzioni amministrative.